Handelswijze Gemeente wekt ergernis omwonenden met flinterdunne argumentatie.

Naar aanleiding van bericht in diverse media, waaronder: https://www.rtvnoord.nl/nieuws/199398/Omwonenden-Rikkers-Lubbershuis-We-voelen-ons-in-de-steek-gelaten

Daar waar kamerverhuurders steevast worden geconfronteerd met strenge regelgeving, maakt de Gemeente Groningen voor zichzelf uitzonderingen bij huisvesting van internationale studenten. Deze opstelling stuit op toenemende ergernis van omwonenden. De Gemeente denkt hierbij de indruk dat rechtsongelijkheid voor de overheid een privilege is.

Ambitie Universiteit en Hogeschool zorgt voor knel.

Er is een groot tekort aan huisvesting van (internationale) studenten. RUG en Hanzehogeschool werven actief internationale studenten. Het lijkt erop alsof niet goed is nagedacht over de consequenties van deze ambitie. Bekend zijn de berichten over studenten die noodgedwongen op campings overnacht(t)en en bij particulieren in tuinhuizen en op zolders werden ondergebracht. De gemeente Groningen sprong bij door middel van tijdelijke containerbouw en het wijzigen van planologische regelgeving. Hartstikke nobel zou men denken.

Campings, containers en Huize Rikkers-Lubbers.

Studentenkamers die beschikbaar worden gesteld aan specifiek internationale studenten worden veelal aangeboden in de vorm van short stays. Die constructie betekent wel dat studenten geen recht hebben op huurdersbescherming en op het puntensysteem om de hoogte van de toelaatbare huurprijs vast te stellen. Meestal wordt er (juridisch) een huurcontract dat ‘naar zijn aard van korte duur is’ aan ten grondslag gelegd.

De woningnood onder (internationale) studenten in Groningen wordt niet alleen door middel van containers bestreden, maar ook door het creëren van woonplekken in de binnenstad. Zo ook in het geval van het pand, genaamd Rikkers-Lubbershuis, aan de Heresingel te Groningen. U kent het vast, bijvoorbeeld als u richting het Politiebureau aan de Radesingel rijdt. Het prachtige, monumentale pand is dan links van u gesitueerd.

Naar verluidt is de eigenaar van het pand benaderd door de Gemeente om het pand te kopen om huisvesting te bieden aan internationale studenten. Omdat uitbreiding van kamerverhuur aan de Heresingel planologisch niet is toegestaan, moest een Omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze is verleend. Tot grote verbazing van velen.

Wat is er aan de hand?

Het Rikkers-Lubbershuis was voorheen in gebruik als woonzorgcentrum voor ouderen. Volgens de Gemeente betroffen deze woningen geen ‘normale’ woningen, zodat geen Onttrekkingsvergunning zou zijn vereist. Toetsing aan het Huisvestingsbeleid dat toeziet op een maximum percentage studenten én vooral de leefbaarheid in een straat was daarom niet van toepassing. Dus was volgens de Gemeente ook geen Omgevingstoets nodig (waardoor geen inventarisatie van de belangen van omwonenden hoefde te gebeuren).

Is dat zo?

Uit de Gemeentelijke Archieven blijkt dat huize Rikkers-Lubbers is gebouwd als appartementencomplex voor ouderen. Daarmee lijkt het wel degelijk een woonfunctie te hebben gehad . De website van de organisatie waartoe huize Rikkers-Lubbers behoorde vermeldt nog steeds dat haar bewoners zelfstandig wonen.

De door de Gemeente afgegeven Omgevingsvergunning lijkt daarom in strijd te zijn met het Huisvestingsbeleid.

Wat is hier zo bijzonder?

Wat vooral de wenkbrauwen doet fronzen is dat de Gemeente de indruk wekt opzichtig de zware criteria in het Huisvestingsbeleid te willen omzeilen, daar waar andere aanvragers bepaald niet eenvoudig de medewerking van de Gemeente bemachtigen voor plannen voor studentenhuisvesting.

Wat bovendien zo bijzonder is, is de opstelling van de Gemeente die gerust opportunistisch mag worden genoemd. Daar waar zij tot speerpunt van haar beleid overlast en misstanden in de kamerverhuur heeft gemaakt, was de Omgevingsvergunning inzake huize Rikkers-Lubbers opvallend genoeg binnen twee weken verleend. En dat ook nog in de vakantieperiode…

Tenslotte werd tijdens een Kort Geding door de Gemeente als klap op de vuurpijl gezegd dat van overlast geen sprake zou zijn, omdat internationale studenten anders dan Nederlandse studenten geen feestbeesten zijn, maar daadwerkelijk studeren. Dit gegeven was volgens de woordvoerder van de Gemeente een belangrijke afweging bij het verlenen van de vergunning. De omwonenden moesten het daarmee maar doen.

Wat nu?

Op dit moment wordt het besluit heroverwogen na inhoudelijke bezwaren van omwonenden. Het is niet gezegd dat de vergunning in stand zal blijven. Een eventuele afwijzing van de bezwaren kan worden voorgelegd aan de rechtbank.

Met vriendelijke groet,

Welmoed de Boer, advocaat Omgevingsrecht & Overheidsrecht

Heeft u een vergelijkbare kwestie? Belt u mij gerust om advies; 06-14025840

Neem contact met ons op.
Martijn van der Veen
martijn@kaliberadvocaten.nl
06 53538119

Blogs over Bezwaar en beroep, Burenrecht, Huurrecht & Vastgoed

Iets over de toegang tot het recht
Bezwaar en beroep - 12 mei 2021
Rechtsbescherming tegen de overheid?
Bezwaar en beroep - 13 januari 2021