Het komt nogal eens voor dat een verhuurder te simpel denkt over de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een huurder te beëindigen. Dan hebben we het niet over wanbetaling. Dat gaat vrij rechttoe rechtaan. In het algemeen is het zo dat een verhuurder recht heeft op ontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming vanaf drie maanden huurachterstand. In de praktijk wordt doorgaans een kort geding gestart met een zogenoemde ontruimingsvordering. In de praktijk is dit voldoende om van de huurder af te geraken, mits uiteraard de kortgedingrechter de vordering toewijst.

Opzegging is iets anders dan ontbinding. In geval van 290-bedrijfsruimte wordt normaal gesproken een overeenkomst gesloten van tenminste 5 + 5 jaren, of van 10 jaren. De huurder heeft het recht om met inachtneming van de opzegtermijn de huurovereenkomst op te zeggen. De opzegtermijn bedraagt een jaar of zoveel langer als partijen zijn overeengekomen.

De verhuurder kan niet zonder een in de wet opgenomen grond een huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder moet daarvoor een goede reden hebben. In de opzeggingsbrief moeten de gronden worden vermeld die tot opzegging hebben geleid. Deze beëindigingsgronden staan vermeld in art. 7:296 BW. Als een verhuurder opzegt en de huurder stemt met deze opzegging in, dan heeft de verhuurder de hulp van de rechter niet nodig. Als de verhuurder niet reageert op de opzegging, of afwijzend reageert op de opzegging, dan moet de verhuurder verplicht naar de rechter om rechtskracht te verlenen aan de gedane opzegging.

De rechter mag de vordering slechts toewijzen op de grond dat (A) de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of (B) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenote, zijn geregistreerde partner, een bloed-of aanverwant in de 1^e graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding (bijvoorbeeld verkoop) van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Pas als de opzegging wordt gedaan na een termijn van 10 jaren huur, mag verhuurder ook als grond aanvoeren dat een redelijke afweging van de belangen in het voordeel van de verhuurder moet worden beslecht.

Hoge Raad over opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Op 1 april 2022, (ECLI:NL:HR:2022:494) stelde ons hoogste rechtscollege het juridisch kader vast voor opzegging wegens dringend eigen gebruik. Om te beginnen overweegt de Hoge Raad dat in dienstverband alle omstandigheden van het geval mogen worden betrokken. Niet alleen bij gelegenheid van de opzegging, maar ook bij het einde van de gerechtelijke procedure moet de wens tot eigen gebruik nog steeds bestaan. Voor dringend eigen gebruik moet vast komen te staan dat het pand van wezenlijk belang is voor de verhuurder. Daarvoor kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn. Stelplicht en bewijslast dat de verhuurder van andere opties gebruik dient te maken dan ingebruikname van het verhuurde, rust op de huurder.

Heeft u een vraag over huurovereenkomst van een bedrijfsruimte of van een kantoorruimte, stelt u dan deze gerust aan één van onze advocaten.