Hoe lang zit ik vast aan mijn huurovereenkomst?

Geregeld word ik benaderd door ondernemers die zich afvragen of zij onder een huurovereenkomst uit kunnen komen. Vaak blijkt dat de ondernemer bij het aangaan van een huurovereenkomst met een eigenaar van het pand niet goed heeft nagedacht over de opzegtermijn en de looptijd van de huurovereenkomst.

Een veelvoorkomende fout, die mijns inziens wordt veroorzaakt door gebrek aan kennis van het huurrecht, is dat huurders ten onrechte ervan uitgaan dat de looptijd van een huurovereenkomst ten minste vijf jaren is. Alleen als het gaat om winkelruimte kent de wet het 5 + 5 jaren criterium (of minder dan twee jaar). In geval van kantoorruimte zijn partijen vrij om te bepalen hoe lang de huurovereenkomst zal duren.

Waarom 5+ 5 regel?

Waarom in de wetgeving is verankerd dat in geval van winkelruimte de verhuurder tenminste 5 + 5 jaren moet aanbieden, heeft te maken met het creëren van traffic. Een winkelruimte moet de kans krijgen om de loop erin te krijgen, zodat de potentiële klanten weten dat de winkel op een bepaalde locatie is gevestigd. Van deze 5 + 5 regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Geregeld zie ik huurcontracten voor kantoorruimtes met een zelfde 5 + 5 regel. Dat is dus nergens voor nodig. Maar als een huurder een contract met die inhoud ondertekent, dan zijn huurder en verhuurder daaraan gebonden.

Kantoorruimte geen 5+5 regel.

Voor kantoorruimtes is het helemaal niet nodig om een dergelijke lange periode af te spreken. Het is voor veel ondernemingen niet noodzakelijk om op een bepaalde locatie gevestigd te zijn. Dit werkt volstrekt anders voor winkels.

Ook met betrekking tot de opzegtermijn is er nogal eens sprake van een verkeerde inschatting. Men denkt nogal eens dat een of twee dagen, of zelfs een maand, te laat opzeggen niet zo’n drama is. En andere voorkomende fout is dat een huurder vergeet de opzegtermijn in zijn agenda te zetten. Met als gevolg dat pas op het moment dat er al een beslissing is genomen om te verhuizen, de huurder er achter komt dat hij nog een aantal jaren gebonden is aan de huurovereenkomst. Met niet zelden een enorme schadepost tot gevolg.

Vaak valt er in zo’n geval voor de advocaat in kwestie niet veel meer te regelen, dan te onderhandelen met de verhuurder over een schadevergoeding om het contract tussentijds toch te kunnen beëindigen.

Dat kan anders.

Dit leed valt eenvoudig te voorkomen door voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst even contact op te nemen met je advocaat om een aantal zaken, zoals de looptijd en de opzegtermijn (die vaak ook in geval van kantoorruimtes onderhandelbaar zijn) door te nemen.